Вырастет ли тариф на содержание жилья в вашем доме ?

  В начале этой недели на брифинге в администрации Липецка прозвучало заявление о том, что тариф на содержание и ремонт жилья может увеличиться на 10 процентов, после того, как по всему городу пройдут собрания жильцов с участием управляющих организаций. За подробным разъяснением ситуации редакция LRNews.ru обратилась к заместителю председателя городского Департамента ЖКХ Сергею Давыдову.

-LRNews.ru: Чем вызвано предполагаемое повышение тарифа?

- С.Давыдов: Предполагаемое повышение связано с увеличением цен на энергоресурсы, которые управляющие компании покупают у ресурсоснабжающих организаций, на бензин, так как у управляющих компаний есть транспортные расходы, расходные материалы тоже подорожали, кроме того, в связи с инфляцией надо и сотрудникам зарплату индексировать. Это логичный процесс. Вместе с тем, не надо привязываться ни к какой цифре. Где-то может на 10% подорожать, где-то на 5, где-то на 3, а в каком-то доме вообще уменьшится. А, может быть, люди примут решение отремонтировать у себя в подвале канализацию, в результате введут в платеж каждый месяц, например, 100 рублей, и тариф у них повысится на 30-40%. Жители могут пересмотреть тариф на содержание жилья в любой момент, инициировать собрание, пригласить управляющую компанию, включить в тариф дополнительные работы или наоборот исключить какие-то расходные статьи. Это динамичный процесс, постоянный диалог. Для того, чтобы отказаться от уборки лестничных клеток, не обязательно даже собираться, достаточно написать заявление. Можно вообще отказаться от услуг управляющей компании, перейти на самоуправление. Но тогда придется хлопотать самим, искать подрядчика, нанимать лифтовиков, организацию по вывозу ТБО, и круг замкнется, просто форма будет другая. Надо договариваться с управляющей компанией, чтобы она назначила конкретного управдома, такого же, как в непосредственном управлении, представить его на общем собрании, дать жильцам номер его сотового телефона, чтобы с него можно было спросить. В жилищном хозяйстве потребитель коллективный, нужно иметь желание договориться. Также и чистота в доме нужна всем. Увеличивать цену просто так никаким законодательным актом никто сегодня не может. Сейчас идет договорной процесс. К 360-летию системы ЖКХ была выпущена книга Григория Остера. Сейчас я вам зачитаю один «вредный совет», очень актуальный: «Все, что вне твоей квартиры: лестницы, подъезды, кровля, трубы, лифт, чердак, подвалы и другие пустяки, не заслуживают даже, чтобы ты про это думал. Александр Сергеич Пушкин позаботится о них». Очень важно воспитывать в людях ощущение коллективной ответственности за тот дом, в котором они живут. Нам сейчас нужно формировать сознание потребителя. Готовим к выпуску информационный листок, будем насыщать его всей необходимой информацией. Нас косит равнодушие ко всему, и еще из советских времен уверенность в том, что кто-то должен придти и сделать. Кончились те времена. В советское время весь жилой фонд был закреплен за предприятиями, которые выполняли текущий и капитальный ремонты. Предприятиям позволялось часть прибыли тратить на содержание социальной сферы. Сейчас у нас коммерческие предприятия, которые созданы для того, чтобы получать прибыль. Свое жилье мы должны содержать сами. Может быть, должна смениться пара поколений, чтобы пришло осознание. Я сам родился в Саратове, вырос в кооперативном доме. У меня родители в 1965 году работали на авиационном заводе, и тогда было развито коллективное строительство. Строили кооперативный дом, пятиэтажный, четырехподъездный, стандартная «хрущевка». До сих пор этот дом стоит, как игрушка, потому что там люди живут, которые не привыкли полагаться на кого-то. Стал фасад разрушаться, вышли на собрание, определили цену, скинулись с каждой квартиры, отремонтировали. Если кто-то из детей, живущих в этом доме, сломал что-то, то восстанавливали родители. Законы того советского общежития, к сожалению, сейчас забыты, мы стали очень разобщенными, какими-то куркулями.

-LRNews.ru: Каким образом определяется «экономически обоснованный тариф»? Из чего он складывается?

- С.Давыдов: В Жилищном кодексе в статье 156 читаем: «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год». Просто так огульно повышать никто не будет, принять решение о повышении должны на собрании сами жильцы. Надо собраться и договориться. Есть две стороны: собственники жилья и управляющая организация, оказывающая услуги. В перечне работ, которые управляющая компания будет выполнять, должны быть конкретные согласованные с жильцами цифры. Этот перечень определяется индивидуально по каждому отдельному дому, потому что состояние каждого жилого дома разное. Поэтому строчка «содержание жилья и текущий ремонт» в платежках подразумевает для каждого отдельного дома разные параметры. Перечень обязательных работ по содержанию и текущему ремонту жилых помещений прописаны в Постановлении РФ №491. Жители также по своему усмотрению на собрании могут определить перечень дополнительных работ, которые необходимо провести в их доме. Если в доме жители не пришли к согласию с УК по цене, в этом случае спор будет разрешать муниципалитет. На основании справочников типовых расценок управление экономики департамента ЖКХ будет определять экономически обоснованный тариф для конкретного дома, жители, которого не согласны с ценами, предложенными управляющей компанией. Также мы можем объявить конкурс на разработку тарифа, в котором имеет право участвовать аудиторская фирма или какая-либо специализированная бухгалтерская организация, независимая. Этот тариф впоследствии должен быть утвержден распоряжением главы города, и управляющей компании будет направлен документ, в котором будет расписан этот тариф. Управляющая компания будет обязана за эту цену работать, а жители по этой цене за содержание жилья - платить.

- LRNews.ru: Как собственники могут увидеть, куда были израсходованы средства? Должны ли управляющие организации представлять отчет о проделанных работах и потраченных средствах?

- С.Давыдов: Они должны обязательно отчитываться, обязаны представлять отчет о потраченных средствах. Формы предусматриваются совершенно различные. Я знаю, что в некоторых регионах управляющие компании размещают отчеты по каждому дому на своих сайтах в интернете. У нас пока такой практики не было. В некоторых местах отправляют письменные отчеты собственникам жилья, где-то устраивают некую презентацию отчетов на общих собраниях. Мы полтора года назад купили мощную автоматизированную систему мониторинга жилого фонда, в которой можно учитывать абсолютно все: технические характеристики дома, все работы, которые там выполняются, аварийные заявки, некоторые управляющие компании эту систему ведут, но не все. Опять-таки жители вправе потребовать. В системе ЖКХ катастрофически не хватает законодательных актов, чтобы можно было нормально работать. На сайте Минрегиона 1 апреля разместили два проекта изменений в Жилищный кодекс. В соответствии с первым проектом, правила предоставления коммунальных услуг должны утверждаться правительством, которое эти полномочия не имеет права никому делегировать, потому что этот вопрос затрагивает права потребителей. Таким образом, полностью все переводят обратно на правительство. И еще один проект: статью 161 Жилищного кодекса дополнить частью 10 «Управляющая организация в целях обеспечения прозрачности деятельности обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (в части реализации договоров управления), о предоставляемых товарах, работах и об услугах, порядке их предоставления, а также о цене (тарифе) на данные товары, работы, услуги, в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации». То есть в Жилищном кодексе будет специальная статья, обязывающая управляющую организацию обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности. Это уже интересно, лед тронулся, что называется.

- LRNews.ru: Как должны проходить собрания, есть ли определенный алгоритм?

- С.Давыдов: Собрания об изменении тарифа инициируются самими жителями, это в Жилищном кодексе обозначено: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».. Но поскольку у нас жильцы такую инициативу не проявляют, то управляющие компании вынуждены сами назначать дату и время проведения собраний и давать соответствующие объявления. Сейчас много претензий, почему собрания проводят в дневное время. А с другой стороны, кто сказал, что управляющая компания работает по другим законам, чем все остальные люди, кто будет оплачивать эти дополнительные часы? Один раз в год для себя любимого нужно выйти на собрание и определить цену. Есть и другой вариант. Договориться с управляющей компанией заранее, за год, назначить дату проведения собрания по тарифам, например, на субботу, и в течение года платить каждый месяц какую-то мизерную сумму на оплату дополнительного рабочего дня сотрудникам управляющей организации. В Жилищном кодексе прописано, что собрания должны проводиться по инициативе жителей, которые на сегодняшний день не проявили инициативу. Управляющая компания не должна это делать, это незаконно, но приходится нарушать, потому что их тоже заставляют проводить собрания. Собрания по желанию жителей могут назначаться хоть каждый месяц.

- LRNews.ru: Буквально на прошлой неделе в Липецке в одном из домов на улице Механизаторов состоялось собрание, проходило оно как раз в дневное время, на собрание пришли несколько неработающих жильцов и пенсионеров. О принятом решении никто не знает, информации нет, как поступать в таком случае жильцам?

- С.Давыдов: Согласно Жилищному кодексу, собрание можно считать состоявшимся, если в нем приняли участие не менее половины жильцов. Статья 45 пункт 3: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме». Таким образом, решения, принятые на собрании при участии меньшинства, нельзя считать легитимными. В таком случае надо заново созывать собрание уже при участии большинства жильцов, для этого необходимо обратиться в управляющую компанию.

- LRNews.ru: Еще одна ситуация. В одном из домов в центре Липецка недавно прошло собрание по поводу пересмотра тарифов на содержание жилья, на котором присутствовал подрядчик, который был уже заявлен как исполнитель работ в этом доме, законно ли это, или подрядчик определяется на конкурсной основе? Этот подрядчик также заявил о том, что он согласен выполнять работы только сразу во всем доме, а не по частям, тогда как не всем жильцам необходима, например, замена канализационных стояков. Как Вы это прокомментируете?

- С.Давыдов: У нас есть управляющие компании, которые определили подрядные организации, обслуживающие данный район, они их привлекают к проведению собраний. Ведь работы выполняет подрядчик, который и должен напрямую общаться с жителями. Может быть, у него есть какие-то конструктивные предложения, может, он будет согласен за меньшую цену работать и договорится об этом с жителями. Если идет речь о замене стояков системы отопления, то их действительно нужно менять целиком, потому что это единый организм в доме. То же самое касается и системы канализации. Подрядчик, наверное, в данном случае перестраховывается, чтобы не выполнять работы в каждом подъезде отдельно. Сегодня жители отказались, а потом попросят сделать ремонт или заменить стояки, например, но ведь у подрядчиков тоже свой график работы, которую они планируют.

- LRNews.ru: Управляющие организации отчитываются перед департаментом ЖКХ? Должны ли поставщики услуг ЖКХ предоставлять в департамент отчет о проведенных собраниях с жильцами и о принятых на них решениях в связи с предполагаемым повышением тарифов на содержание и ремонт жилья?

- С.Давыдов: Только в части муниципального жилья. Нас информируют о том, какой тариф предлагается. Управление экономики запрашивает с управляющих компаний расшифровку о составе работ и тарифах. За собственников приватизированных квартир департамент не спросит, у нас полномочий нет. У нас весь Жилищный кодекс направлен на то, чтобы собственники своим имуществом управляли самостоятельно. Ведь никто же не принуждал приватизировать свою квартиру, тогда муниципалитет бы заботился об этой квартире, можно было бы предъявлять претензии муниципалитету. С другой стороны, наниматель, который живет в муниципальной квартире по договору социального найма, обязан каждые 5 лет проводить там профилактический ремонт за свои средства в соответствии с правилами. Полномочия по наказанию управляющих компаний даны только Жилищной инспекции, антимонопольной службе, ну и прокуратура, суд само собой. А у департамента нет никаких полномочий, у нас есть право обратиться в Жилищную инспекцию для понуждения управляющих компаний к выполнению каких-то действий. У нас нет прямого права потребовать отчета о предоставлении услуг собственникам жилья.

- LRNews.ru: Какими полномочиями наделена Жилищная инспекция? В каких случаях жители туда могут обращаться?

 - С.Давыдов: Государственная жилищная инспекция – это структура, призванная осуществлять государственный контроль соблюдения владельцами жилищного фонда, управляющими и эксплуатационными организациями нормативных требований, обеспечивающих сохранность жилых домов, и защищать права и законные интересы жителей и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг. Собственники могут обращаться в Жилищную инспекцию с жалобами. Вопрос только в том, что там малочисленный штат, это федеральная структура, которая работает на бюджетной основе, а инспекция работает на всю область, разбирает жалобы по всему региону.

 - LRNews.ru: Председатель департамента ЖКХ Николай Сизоненко на брифинге в мэрии заявил о том, что все управляющие компании Липецка находятся на грани банкротства, чем вы объясните такое бедственное положение этих организаций? Борьба с неплательщиками ведется за счет очередного повышения тарифов?

 - С.Давыдов: Дело совсем не в этом. Управляющая компания сейчас является абонентом для энергоснабжающих организаций. Это система управления, прописанная в Жилищном кодексе. Электроэнергию, тепло, воду покупаем не мы с вами, а управляющие компании. Абонент, как юридическое лицо, обязан расплатиться за всю энергию, которую он купил, а неплательщики есть в каждом доме. В таком случае управляющая компания обязана заплатить из денег, которые предназначены на содержание жилья, чтобы не задолжать ГЭСКу, который может отключить электроэнергию. Энергетики тоже прекрасно понимают, что нет смысла банкротить управляющие компании, потому что те, кто придет им на смену, также через месяц уже будут должны. Это система так построена. Об этом уже давно говорил В.И. Чунихин, который полагает, что ресурсоснабжающие организации должны выйти на прямые договоры с жителями, как газовики. Они с управляющих компаний деньги не требуют. Ведь при непосредственном управлении дома энергетики обязаны заключать прямые договоры. Не управляющие компании виноваты, что жители не оплачивают. Бороться с неплательщиками надо совместно с энергетиками, вводить какие-то ограничения, точечные отключения электроэнергии делать.

- LRNews.ru: А «нулевых» квартир (квартиры, где никто не проживает, но всегда есть собственник – авт.) много в Липецке?

- С.Давыдов: Много. Причем по «нулевым» квартирам в прошлом месяце было произведено начисление на одного человека, потому что у «нулевой» квартиры хотя бы один собственник всегда есть. Не надо предъявлять претензии. Если никто не живет, значит, надо отключить все устройства у себя в квартире, пригласить специалистов из управляющей компании, они опломбируют все вентили, отключат электроэнергию. Либо можно поставить приборы учета на все, пришел раз в неделю цветы полил, подал показания – 10 литров в месяц и все, ни к кому никаких вопросов. В Жилищном кодексе написано, ст. 155.1: «неиспользование жилого помещения не освобождает от оплаты коммунальных услуг». У нас 15 тысяч «нулевых» квартир. Не во всех отсутствуют приборы учета, в 6 тысячах таких квартир есть приборы, и по ним подаются показания.

- LRNews.ru: В одной из таких «нулевых» квартир на улице Гагарина в Липецке было произведено начисление на двух человек, которые якобы со слов соседей там проживают. На каком основании были произведены эти начисления, можно ли соседей считать в данном случае достоверным источником информации?

- С.Давыдов: Соседи видят, кто ходит в эту квартиру, кто еще может это видеть. Есть такая форма подтверждения проживания, составляется акт и два свидетеля подписываются. Если хозяин квартиры не согласен, он может на этих свидетелей подать в суд. А лучше всего пригласить управляющую компанию, которая опломбирует краны, и снимет начисления, если там на самом деле никто не живет. Здесь я не вижу причин для возмущения. При этом не должны страдать соседи, на которых выпадает бремя оплаты за электроэнергию, потребленную в этих «нулевых» квартирах.

- LRNews.ru: Когда в Липецке будут применяться энергосберегающие технологии в многоквартирных домах? Думали ли уже над тем, как сократить энергопотери при эксплуатации жилых домов?

- С.Давыдов: Сейчас идет подготовка к разработке программы энергосбережения и повышения энергоэффективности всего города. На первом этапе – это переход на энергосберегающие светильники в местах общего пользования. В определенном количестве домов будет проведено техническое обследование для энергоаудита, это и тепловизионная съемка и замеры энергопотребления во всех этих домах. Объем информации огромный, всю ее надо будет обобщить. Будет нанята организация, возможно, наш университет, может быть ВНИПИ «Энергопром», может быть, московский институт, это будет определено по конкурсу. Экономить также каждый может в своей квартире. Например, купить обычный чайник вместо электрического, меньше смотреть телевизор, реже пользоваться стиральной машиной, установить энергосберегающие лампочки. Можно также купить светодиодные светильники, они, конечно, пока недешевы, но со временем окупают себя.

- LRNews.ru: Есть ли уже в Липецке случаи управления многоквартирными домами самими собственниками жилья? (Жилищный кодекс предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно решать все общие вопросы управления своим домом без создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива и без привлечения управляющей организации (управляющего). Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения. Первый - все текущие вопросы управления решаются на общих собраниях собственников помещений в доме. Второй - собственники распределяют между собой обязанности по управлению домом. Третий - собственники могут в соответствии с частью 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме – прим. авт.).

- С.Давыдов: Дом по адресу улица Горняцкая,4 перешел на непосредственное управление. Конечно, они не сами образовались, к ним пришли, объяснили, что можно перейти на непосредственное управление. Есть определенные преимущества, но есть и недостатки. Теперь им уже надо более активно принимать участие в управлении своим домом, с душой, так сказать. Управляющая компания уже не спасет, денег не принесет, жители должны за свои деньги содержать свой дом. На этой неделе они проводят собрание, чтобы управдом, которого они выбрали месяц назад, отчитался перед ними о заключенных договорах, на каких условиях, сколько денег поступило на расчетный счет, кто оплатил, кто не оплатил. Пока в Липецке такой случай один.

Жилищно-коммунальные вредные советы Григория Остера:

«Когда тебе сосед по дому создать предложит ТСЖ, скажи, что ты еще не спятил, а он, наверное, уже. И, с лестницы спустив соседа, ко всем чертям пошли его, чтоб ничего не изменилось под крышей дома твоего». Это жилищно-коммунальные вредные советы. Вот как живут сейчас управляющие компании при полной пассивности нашего населения. Даже необязательно ходить на собрания, надо хотя бы бюллетени рассылаемые читать.

Совет сотрудников ЖЭКа: «Платите за квартиру регулярно, а мы вам улыбнемся благодарно. Мы рады, что жильцов послушных массы со всех сторон несут нам деньги в кассу. Платите платежи, вносите взносы, и год, и два, и три, хоть целый век. Не надо только задавать вопросы, на что, куда и как их тратит ЖЭК».

Пенсионеру: «Не ходи на общие собрания всех жильцов. Тебя там быстро сделают собственником- эксплуататором помещений. А ведь ты, наверное, пионером в детстве был и должен был знать, что люди очень нехорошие собственники-эксплуататоры. Не ходи на общие собрания, оставайся гордым пролетарием».

Про надписи в подъездах: «Если ты в своем подъезде видишь надпись на стене, но понять ее не можешь, и таких не знаешь слов, подожди, пока из школы младший сын вернется твой, по слогам прочтет и папе слов значенье объяснит».